Ratgeber · Hausbau & Sanierung
Altbausanierung: Schritt-für-Schritt-Anleitung
9 Min. Lesezeit
Eine Altbausanierung gelingt selten in beliebiger Reihenfolge. Bauphysik, Statik und Haustechnik greifen ineinander, und ein falscher Schritt – etwa Dämmen ohne Feuchtekonzept – kann Schimmel und Folgeschäden auslösen. Diese Anleitung führt Sie durch die sinnvolle Reihenfolge.
Schritt 1: Bestandsaufnahme und Gutachten
Am Anfang steht eine ehrliche Bestandsaufnahme. Wesentlich sind Baujahr, Konstruktion, vorhandene Feuchtigkeit, Schadstoffe und der Zustand tragender Bauteile. Bei Gebäuden vor 1990 sind Asbest in Fliesenklebern, Putzen oder Dacheindeckungen sowie alte künstliche Mineralfasern und PCB-haltige Fugen ein ernstes Thema.
Lassen Sie kritische Bauteile vor dem Abbruch beproben. Ein qualifizierter Energieberater erstellt zudem einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), der nicht nur die Reihenfolge ordnet, sondern auch einen Tilgungs- beziehungsweise Förderbonus auslösen kann.
Schritt 2: Die richtige Reihenfolge der Gewerke
Die Reihenfolge folgt der Logik „von oben nach unten und von außen nach innen“. Zuerst werden Statik, Dach und Gebäudehülle gesichert, danach die Haustechnik erneuert und zuletzt der Innenausbau ausgeführt.
- Statik prüfen und tragende Eingriffe (Durchbrüche, Stützen) klären
- Dach und Dachstuhl sanieren, Feuchteschäden beseitigen
- Fenster, Fassade und Kellerabdichtung als Hüllflächen ertüchtigen
- Heizung, Elektro und Sanitär als Stränge neu verlegen
- Estrich, Trockenbau und Putz herstellen
- Bodenbeläge, Maler- und Fliesenarbeiten zum Abschluss
Schritt 3: Bauphysik und Feuchteschutz
Der häufigste und teuerste Fehler ist das Dämmen ohne bauphysikalisches Gesamtkonzept. Wird eine Innendämmung falsch ausgeführt oder die Dampfbremse nicht luftdicht nach DIN 4108-7 angeschlossen, verlagert sich der Taupunkt in die Konstruktion und es entsteht Tauwasser.
Achten Sie auf eine durchgehende, geplante Luftdichtheitsebene und auf Wärmebrücken an Anschlüssen wie Fensterlaibungen, Rollladenkästen und Geschossdecken. Ein Blower-Door-Test nach Abschluss der luftdichten Ebene deckt Leckagen auf, bevor sie verbaut werden.
Schritt 4: GEG-Pflichten beim Altbau
Beim Kauf oder größeren Umbau lösen sich Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) aus. Dazu gehören typischerweise die Dämmung der obersten Geschossdecke beziehungsweise des Dachs auf einen U-Wert von etwa 0,24 W/(m²K) sowie die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen.
Werden mehr als 10 Prozent einer Bauteilfläche erneuert, gelten in der Regel die GEG-Anforderungen für dieses Bauteil. Ob im Einzelfall Ausnahmen oder Befreiungen greifen, hängt vom Bestand ab; lassen Sie dies durch eine Fachperson prüfen.
Schritt 5: Förderung und Kosten
Eine vollständige Kernsanierung kostet je nach Zustand häufig 1.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Einzelmaßnahmen lassen sich über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) der BAFA bezuschussen, größere Effizienzhaus-Sanierungen über KfW-Kredite mit Tilgungszuschuss.
Wichtig: Förderanträge müssen vor Beauftragung gestellt werden, und ein Energie-Effizienz-Experte ist meist Pflicht. Wer zuerst beauftragt und dann Förderung beantragt, verliert den Anspruch.
Checkliste: Altbausanierung planen
- Baujahr, Konstruktion und Schadstoffe (Asbest, KMF, PCB) ermitteln
- Statik und Feuchtezustand fachlich prüfen lassen
- Individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen
- Reihenfolge von außen/oben nach innen/unten festlegen
- Luftdichtheitskonzept nach DIN 4108-7 planen
- GEG-Nachrüst- und Bauteilpflichten klären
- Förderung vor Auftragsvergabe beantragen
- Pufferbudget von 15 bis 20 Prozent für Überraschungen einplanen
Selbermachen oder Profi? Was wirklich auf dem Spiel steht
- Falsche Sanierungsreihenfolge zerstört bereits fertige Gewerke
- Schadstoffe wie Asbest erfordern Fachentsorgung und Schutzmaßnahmen
- Bauphysikalische Fehler beim Dämmen führen zu Schimmel und Folgeschäden
- GEG-Pflichten werden übersehen und später teuer nachgerüstet
- Verlust von Fördermitteln durch Beauftragung vor Antragstellung
- Eigenleistungen an Tragwerk und Abdichtung gefährden die Gewährleistung
Eine Altbausanierung lebt von einer sauberen Gewerkeplanung – und genau die liefert BauGuru24: Aus Ihrer Projektbeschreibung entsteht ein nachtragssicheres Leistungsverzeichnis, das Schnittstellen und Reihenfolge sauber abbildet. Verifizierte Fachbetriebe kalkulieren darauf vergleichbar, sodass Sie im Preisspiegel das beste Angebot erkennen. So sichern Sie sich Fachwissen, klare Gewährleistung und einen realistischen Zeitplan statt teurer Improvisation.
Häufige Fragen
In welcher Reihenfolge saniert man einen Altbau?
Sinnvoll ist die Reihenfolge von außen nach innen und von oben nach unten: erst Statik, Dach und Hülle, dann Haustechnik, zuletzt Innenausbau. So vermeiden Sie, dass spätere Eingriffe fertige Arbeiten wieder zerstören.
Welche GEG-Pflichten gelten beim Altbau?
Typisch sind die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs sowie die Dämmung zugänglicher Heizungsleitungen. Beim Erneuern von mehr als 10 Prozent eines Bauteils gelten in der Regel die GEG-Anforderungen für dieses Bauteil. Den Einzelfall sollte eine Fachperson prüfen.
Wann muss ich Förderung beantragen?
Immer vor der Beauftragung der Maßnahme. Bei der BEG-Förderung ist zudem meist ein Energie-Effizienz-Experte einzubinden. Beauftragen Sie zuerst, verlieren Sie den Förderanspruch.
Warum ist Dämmen ohne Konzept riskant?
Ohne durchgehende Luftdichtheit und Feuchteschutz kann sich der Taupunkt in die Wand verlagern. Es entsteht Tauwasser in der Konstruktion, was zu Schimmel und Bauschäden führt. Ein bauphysikalisches Gesamtkonzept ist daher unverzichtbar.
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